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Geschäftsstelle HuG Achim - Copyright M. Hauth
Geschäftsstelle von Haus & Grund Achim
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Haus - Copyright Sylvia Horst
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Keinen Plan des Staates?
Poker um Miethöhen und Leerstandsquoten

Bundes- und Landesregierung bemühen sich darum den Wohnungsbau anzukurbeln. Gebraucht werde insbesondere günstiger Wohnraum. Der soziale Wohnungsbau müsse dringend angekurbelt werden, wie Niedersachsens Ministerin Cornelia Rundt jüngst noch einmal hervorhob.

Gleichzeitig werden die Rahmenbedingungen für einen effizienten und kostengünstigen Wohnungsbau massiv gebremst!

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Geld - Copyright Sylvia Horst
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EC-Karte weg: KUNO schützt vor missbräuchlicher Verwendung

Wer hat nicht schon einmal daran gedacht oder diesen Albtraum gar schon erlebt - eine verlorene oder sogar gestohlene Kreditkarte, ec-Karte, auch bezeichnet als girocard oder als Debitkarte? Die Missbrauchsmöglichkeiten des so genannten Plastikgeldes nehmen immer dramatischere Züge an. Da heißt es, sich möglichst schnell vor allem bei Fälschung, Diebstahl oder Verlust effektiv zu schützen.

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Wohnflächenberechnung - Copyright Sylvia Horst
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Tatsächliche Wohnfläche bei Mieterhöhung beachten

Vor jeder Mieterhöhung sollte die tatsächliche Wohnfläche ermittelt werden, es sei denn, diese sei bereits bei Festlegung im Mietvertrag geprüft. Dies meldet jetzt Haus & Grund Achim unter Berufung auf eine neue Entscheidung des Bundesgerichtshofs betreffend Mieterhöhung und Wohnfläche. Im Urteil 18.11.2015 (VIII ZR 266/15) habe der Bundesgerichtshof seine bisherige Rechtsprechung aufgegeben. Zulässig sei es gewesen, die Miete auch bei Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der vertraglichen zu erhöhen, wenn die Differenz bis 10 % nach oben oder unten betragen habe.

Damit sei nunmehr Schluss, sagt Haus & Grund Vorsitzender RA Henning Katz. Vor jeder Mieterhöhung mit Mietspiegel oder Vergleichsmieten sollte der Eigentümer sich nach dem Baumaß in der Bauakte oder beim Bauamt versichern oder eine neue Wohnflächenberechnung durch einen Architekten vornehmen lassen. Seit 2004 gelte die Wohnflächenverordnung, ältere Berechnungen davor nach der II. Berechnungsverordnung, DIN 283, DIN 2077 behielten Gültigkeit.

Nähere Informationen erhalten Mitglieder bei Haus & Grund Achim.

Geld - Copyright Sylvia Horst
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BFH zur haushaltsnahen Dienstleistung

Von der Steuerschuld abgezogen werden können „haushaltsnahe Dienstleistungen“. Hierzu gehören Arbeitsleistungen des Schornsteinfegers. Nach § 35 a Einkommenssteuergesetz ermäßigt sich die Steuer bei Inanspruchnahme von Handwerksleistungen für Erhaltungsmaßnahmen mit der Steuererklärung um 20 % für Lohnkosten, höchstens jedoch 1.200 Euro. Bisher wurden Lohnkosten des Schornsteinfegers als Gutachter vom Finanzamt nicht akzeptiert.

Jetzt dürfen die Schornsteinfegerkosten von der Steuerschuld abgezogen werden, sagt der Bundesfinanzhof (06.11.2014 – VI R 1/13).
Dies gilt auch bei Dichtigkeitsprüfung einer Abwasserleitung.

Kamera - Copyright Sylvia Horst
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Nachbarrecht: Kameragesteuerte Flugdrohne als „Auge des Dr. Mabuse"

Die Lebensgefährtin des Nachbarn N mag sich an den Film „Die 1000 Augen des Dr. Mabuse“ erinnert haben, als sie auf einer Sonnenliege im Garten liegend und lesend in ca. 7 m Höhe die Flugdrohne ihres Grundstücksnachbarn G über Ihr kreisend bemerkte.

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Haus - Copyright Sylvia Horst
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Nachbarrecht: Inanspruchnahme des Nachbargrundstücks für Arbeiten an eigenem Haus

Der Winter hat sich verzogen, die Temperaturen werden milder, es wird Frühling - Zeit, um im Haus Hausputz zu halten und etwa eingetretene Schäden am Gebäude in Stand zu setzen. Manchmal ist das Letztere aber gar nicht so einfach, wenn die in Stand zu setzenden Gebäudeteile vom eigenen Grundstück aus nicht zu erreichen sind. Das ist gerade dann der Fall, wenn an der Grenze gebaut worden ist und deshalb Gebäudeteile nur vom Nachbargrundstück aus zugänglich sind.

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Mietvertrag - Copyright Sylvia Horst
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Miete: „Rustikale Umgangsformen“ – Beleidigung und Verleumdung als Kündigungsgrund?

Ob Beleidigungen des Vermieters durch den Mieter zu einer (fristlosen) Kündigung führen können, wird von den Gerichten sehr zurückhaltend beurteilt. Da ist von einer Reaktion im Affekt die Rede, Milieustudien sollen derartige Aussprüche verharmlosen, es wird genau untersucht, wer wen provoziert hat. Generelle Frage dabei zwischen den Zeilen: War es denn wirklich so schlimm?

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Parken - Copyright Sylvia Horst
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Vertragswidriges Parken – Kündigung?

Der Mieter kann gekündigt werden, wenn er vertragliche Verpflichtungen schuldhaft nicht unerheblich verletzt (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Wiederholt parkt er in der Grundstückseinfahrt. Nach erfolglosen Abmahnungen kündigt der Vermieter wegen Besitzstörung.

Ja, sagt Landgericht München I (22.10.2014 – XIV S 3661/14), parken nach § 12 Abs. 2 Straßenverkehrsordnung ist gegeben, wenn Pkw-Abstellen länger als 3 Minuten dauere. Wenn trotz wiederholter Abmahnungen die Grundstückseinfahrt durch einen Mieter versperrt wird, so berechtige dies zur Kündigung.

Handwerker - Copyright Sylvia Horst
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Betriebskosten: „Streitfall Hausmeister“

In der Wohnungsmiete können weder Verwaltungskosten (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV) noch Instandhaltungskosten als Betriebskosten umgelegt werden. Mieter bestreiten deshalb gerne die Position „Hausmeisterkosten“. Auch wenn der Vermieter Hausmeisterkosten an sich umlegen darf (§ 2 Nr. 14 BetrkV), so wird von der Mieterseite gerne behauptet, der Hausmeister erledige nicht nur technische Arbeiten, sondern befasse sich auch mit Verwaltungstätigkeiten.

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Geld - Copyright Sylvia Horst
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Mieterhöhung: Einmal Zustimmung – immer Zustimmung!

Jetzt ist es amtlich:
Erteilt der Mieter zu einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters seine Zustimmung, so kann er sie nicht mehr widerrufen und damit die Mieterhöhung letztendlich zunächst einmal zu Fall bringen.

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Erben und Vererben - Copyright Sylvia Horst
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Erbrecht: Enttäuschte Erberwartung korrigierbar?

"Und erstens kommt es anders, als man zweitens denkt." Das musste auch Ehefrau E erfahren, die gemeinsam mit ihrem Ehemann M testamentarisch von der Erbtante T zu deren Erben eingesetzt wurde. Um dieses günstige Klima zu erhalten, besuchte sie die Tante, hielt mit ihr Kaffeeklatsch, backte ihr Käsekuchen zum Geburtstag, lud sie zu Weihnachten ein und begleitete sie bei Besorgungen und Arztterminen. Trotzdem kam alles anders - man bekam Streit und die Tante zerriss das Testament.

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Mietvertrag - Copyright Sylvia Horst
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Eigenbedarfskündigung: Vermieterstellung nachweisen

Eigentlich ist es eine Selbstverständlichkeit: Wegen Eigenbedarfs kündigen kann nur der Vermieter.
Wer Vermieter ist, ist aber in der Praxis nicht immer klar.
So auch in dem folgenden Fall:

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BGH - Copyright Sylvia Horst
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BGH: Zahlung bis 3. Werktag / Kündigung bis 3. Werktag

Mit Einführung des § 556 b Abs. 1 BGB seit 01. September 2001 ist die Miete bis zum 3. Werktag eines Monats im Voraus zu zahlen. Vorher bestand die gesetzliche Regelung, dass bis Monatsende die Miete zu entrichten ist, es sei denn vertraglich wäre Zahlungsfrist bis 3. Werktag festgelegt.
Was ist nun, wenn der 3. Werktag auf einen Samstag fällt?

Der BGH sagt am 13.07.2010 (VIII ZR 129/09), der Samstag sei bei einer Zahlungspflicht nicht als Werktag zu werten, da Bankinstitute an Samstagen nicht arbeiten. Die Frist verschiebt sich auf den Montag.
Der BGH sieht keinen Widerspruch zu seinem Urteil vom 27.04.2005 (VIII ZR 206/04), wonach bei Kündigungen der Samstag als Werktag zählt. Da gesetzlich bis 3. Werktag zum Ablauf des übernächsten Monats gekündigt werden kann, ist das Mietverhältnis zum Beispiel bei Zugang am 3. April 2010 (Samstag) mit Wirkung zum 30. Juni 2010 beendet.

Äste schneiden - Copyright Sylvia Horst
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Streitfall Grundstücksgrenze – störende Bäume und Pflanzen

In der Zeit vom 1. März bis zum 30. September eines Jahres dürfen Hecken und Bäume nicht beschnitten werden. Nur Pflege- und Formschnitte bei Hecken sind erlaubt (§ 39 Abs. 5 Nr. 2 BNatSchG). Diese Regelung des Bundesnaturschutzgesetzes gilt bundesweit. Aber auch die einzelnen Bundesländer sehen weitere zeitliche Verbote des Rückschnitts von Bäumen und Hecken vor.

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Paragraphen - Copyright Sylvia Horst
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Wohnungseigentum: Wer stellt die Hausordnung auf?

In der Eigentümerversammlung wird folgender Beschluss gefasst: "Die Verwaltung wird der Eigentümergemeinschaft und den Mietern eine allgemein gültige Hausordnung zukommen lassen." Eigentümer Q ficht an: Der Verwalter sei überhaupt nicht befugt, eine Hausordnung mit verpflichtender Wirkung für die Eigentümergemeinschaft zu formulieren.

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Zustimmung zur Mieterhöhung durch Zahlung

Ist nach Mieterhöhung weder schriftlich noch mündlich zugestimmt, aber der erhöhte Betrag vier Mal überwiesen, so ist dies als konkludente Zustimmung zur Mieterhöhung zu verstehen, sagt Amtsgericht München (14.08.2013 – 452 C 11426/13 in ZMR 2014, 460), sogar einmaliges Überweisen der erhöhten Miete hätte als konkludente Zustimmung genügt, dies gelte selbst dann, wenn die Mieterhöhung formell unwirksam ist.

Auch die Tatsache, dass die Überweisung der erhöhten Miete von dem Mitmieter nicht akzeptiert werde, ändere nichts an der konkludenten Zustimmung zur Mieterhöhung.

Betriebskosten falsch bezeichnet

In der Betriebskostenabrechnung sind „Biggebeiträge“ ausgewiesen, die es in der Betriebskostenverordnung nicht gibt. Die fehlerhafte Bezeichnung wird erst nach Ablauf der Jahres-Abrechnungsfrist für Betriebskosten (§ 556 BGB) korrigiert als umlagefähige „Versicherungskosten“.

Aber: Pech gehabt!
Die Korrektur erfolge zu spät, diese Kosten könnten nicht mehr abgerechnet werden, die Abrechnungsfrist Jahr sei abgelaufen, sagt AG Lüdenscheid (15.05.2014 – 290 C 41/13 in WM 2014, 421).

 

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