(ho) In der Eigentümerversammlung wird folgender Beschluss gefasst: "Die Verwaltung wird der Eigentümergemeinschaft und den Mietern eine allgemein gültige Hausordnung zukommen lassen." Eigentümer Q ficht an: Der Verwalter sei überhaupt nicht befugt, eine Hausordnung mit verpflichtender Wirkung für die Eigentümergemeinschaft zu formulieren. Das Amtsgericht (AG) weist die Klage ab, die dagegen eingelegte Berufung ist vor dem LG Frankfurt / Main erfolgreich (Urteil vom 11. Juni 2014 - 2-13 S 168/13, WuM 2014, S. 504 = ZWE 2014, S. 326 = ZMR 2015, S. 820 = NZM 2014, S. 798 = MietRB 2014, S. 300).

Die Urteilsgründe:
Beschlussgegenstand sei nicht nur die Vorbereitung einer Hausordnung durch den Verwalter gewesen, sondern die Aufgabe, eine Hausordnung zu erstellen. Dies könne nur als Ermächtigung der Wohnungseigentümer ausgelegt werden, eine verbindliche Hausordnung aufzustellen. Ob der Verwalter durch Mehrheitsbeschluss zur Aufstellung einer Hausordnung ermächtigt werden könne, sei umstritten. Ein solcher Eigentümerbeschluss sei aber nach Auffassung der Frankfurter Landrichter mangels Beschlusskompetenz nichtig. Denn die Möglichkeit der Übertragung der Erstellung einer Hausordnung sei weder durch das Gesetz noch durch Vereinbarung dem Mehrheitsprinzip unterworfen. Die Wohnungseigentümer könnten also die Aufstellung der Hausordnung nicht insgesamt auf einen Dritten übertragen. Vielmehr müssten sie über die Hausordnung selbst beschließen.

Selbst dann, wenn in der Teilungserklärung oder in der Gemeinschaftsordnung vorgesehen ist, dass der Verwalter einer Hausordnung aufstellt, ist diese Bestimmung vorbehaltlich einer eigenen Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer dazu zu verstehen. Auch dann kann also der Verwalter die Hausordnung nicht allgemein verbindlich festlegen, sondern steht mit seinem "Entwurf" unter dem Beschlussvorbehalt der Eigentümergemeinschaft.

© Dr. Hans Reinold Horst

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