(ho) Eigentlich ist es eine Selbstverständlichkeit: Wegen Eigenbedarfs kündigen kann nur der Vermieter. Wer Vermieter ist, ist aber in der Praxis nicht immer klar. So auch in dem folgenden Fall:

Der Vater stirbt und vererbt seine beiden Häuser an seine beiden Söhne. Die beiden Söhne setzen ihre Erbengemeinschaft an den Immobilien auseinander. Nach den Vorgaben des verstorbenen Vaters im Testament teilen sie die Immobilien unter sich auf, jeder erhält ein Haus. Der Erbe des wertvollen Hauses zahlt einen entsprechenden Wertausgleich an seinen Bruder. Das Grundbuch ist noch nicht umgeschrieben. So weit, so klar.

Nun macht ein Sohn an der vermieteten Wohnung seines Hauses Eigenbedarf geltend und kündigt den Mietvertrag. Im Kündigungsschreiben führt er aus, dass er Erbe des Hauses nach seinem Vater sei. Damit sei er Vermieter geworden. Ursprünglich sei der Mietvertrag zwischen dem jetzt gekündigten Mieter und seiner Mutter abgeschlossen worden, die sich danach von seinem Vater habe scheiden lassen. Es folgen detaillierte Ausführungen zur Begründung des Eigenbedarfs. Auch der notwendige Hinweis auf die Widerspruchsmöglichkeit des gekündigten Mieters gegen diese Kündigung fehlt nicht. Trotzdem zieht der Mieter nicht aus und beruft sich darauf, die Kündigung sei unschlüssig. Der Sohn will nun nach Ende der Kündigungsfrist auf Räumung klagen.

Die Klage wird, gestützt auf diese Kündigung wegen Eigenbedarfs, nicht erfolgreich sein. Denn der Sohn hat seine Vermieterstellung und damit seine Kündigungsberechtigung nicht schlüssig dargelegt. Zunächst: Da das Grundbuch noch nicht umgeschrieben ist, hätte er seine Erben- und Eigentümerstellung darlegen müssen. Dies hätte durch einen Erbschein geschehen können, der der Kündigung beigefügt werden muss. Als Erbe tritt er unmittelbar mit Eintritt des Todesfalls in sämtliche Rechte und Pflichten des Verstorbenen ein. Man spricht von einer Universalsukzession (§ 1922 BGB). Einer Eintragung im Grundbuch bedarf es dagegen nicht, um Eigentümer des Hauses zu werden.

Nun zur Stellung als Vermieter:
Der Sohn als Erbe seines Vaters wäre dann Vermieter geworden - und hätte das durch den Erbschein nachweisen können - , wenn der Vater selbst Vermieter gewesen wäre (§ 1922 BGB; bestätigend Streyl, in Schmidt-Futterer, Kommentar zum Mietrecht, 11. Aufl. 2013, § 566 BGB Rn. 43). Auch hier bedarf es keiner Eintragung im Grundbuch, um nach dem Erblasser in dessen Stellung als Vermieter einzutreten - § 566 BGB, der dies nur für Erwerbsvorgänge unter Lebenden anordnet, ist nicht anwendbar (so auch Streyl, a.a.O.). Ausgewiesen als Vermieterin im Mietvertrag war aber die Mutter. Vererben kann aber der Vater natürlich nur das, was er selber an rechtlichen Positionen zu seinen Lebzeiten innegehabt hat.

An der Darstellung, das und aufgrund welcher Umstände der verstorbene Vater nach seiner im Vertrag als Vermieterin ausgewiesenen Mutter Vermieter wurde, fehlt es im Kündigungsschreiben. Es ist nicht dargelegt worden, inwieweit das Mietverhältnis noch zu Lebzeiten des Vaters von der Mutter auf ihn übergegangen ist, um dann durch den Eintritt des Erbfalls auf den Sohn vererbt zu werden. Auch durch den Erbschein kann dieser Nachweis nicht ersetzt werden. Denn der Erbschein belegt eben nur, dass der Sohn das Haus geerbt hat und dem Vater in dessen Eigentum nachgefolgt ist. Vermieterstellung und Eigentümerstellung können aber auseinander fallen. Der Eigentümer muss nicht mit dem Vermieter identisch sein (so auch AG Solingen, Urteil vom 23. Oktober 2014 - 14 C 139/14, nicht veröffentlicht). Das Kündigungsschreiben lässt damit offen, inwieweit der Sohn neben seinem Hauseigentum auch die Stellung als Vermieter erlangt hat und deshalb berechtigt ist, das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zu kündigen. Da die Kündigung unschlüssig ist, ist sie bereits formell unwirksam, ohne dass es darauf ankommt, ob ihr ein Erbschein beigefügt worden ist, der das Erbrecht des kündigenden Sohnes ausweist. Eine Räumungsklage wäre deshalb erfolglos.

Die Lösung:
Die Kündigung muss nochmals schriftlich erfolgen. Entweder wird darin lückenlos der Übergang der Vermieterstellung auf den Sohn dargestellt, oder die Mutter, als Vermieterin im Mietvertrag ausgewiesen, müsste für ihren Sohn wegen Eigenbedarfs kündigen.

© Dr. Hans Reinold Horst

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